下半年大量90方房源又要集中上市
且看小户型如何“螺蛳壳里做道场”
虽然今年上半年调控政策依然是收紧趋势，但对于以刚需客为主要客群的小户型产品来说影响并不大，相反成为这一特殊时期下的最大赢家。根据透明售房网的数据，今年上半年杭州（包括萧山、余杭）成交的房源中，80－90方小户型房源占到了44.79%，远远高于其他面积段房源成交率；同时，由于小户型房源快速去化，以至于今年上半年有些板块出现了小户型稀缺的状况，一些楼盘小户型、大户型价格倒挂。
不过，这种情况并没有持续太长时间，从6、7月份开始，各个板块都有一些新盘亮相，都推小户型房源，而更多新房源预计在8月份左右面市，但基于目前相对下行的市场需求，可以想见，激烈的市场竞争又将展开。有一点值得注意，和去年大打价格战的情形不同，由于今年市场行情回暖，板块价格都已回升，且购房者都以自住为目的，所以相比损人不利己的价格战，开发商更愿意比拼产品，对于小户型来说，户型是最主要的一个卖点。
规划限制越来越严
面积不能随便送
竞争激烈，除了价格战，把小户型性价比最大程度地体现出来似乎是目前撬动刚需客最有用的手段，于是，双层挑高、跃层、三房两厅两卫甚至可变四房、五房等“极致”户型曾一度在杭州市场大行其道，开发商想尽办法“偷面积”。
“90方就是肉搏，人家产品都有赠送面积，如果你没有赠送面积或是少一个房间，立刻就会被比下去。”一在杭开发商给记者举了个例子，“下沙一个外来开发商新进杭州，水土不服，信心满满地推出了新楼盘，可出来的户型没法跟周边其他楼盘比，人家有可变空间、两房朝南、有飘窗，但这个楼盘沿用了它在全国其他城市的产品线，没有做本地化改进，房间一南一北，空间不实用，所以前期蓄客很不理想，最后只能靠降价来打开市场。”
不过，从2011年开始，规划部门出台了新的管控规则，不少之前的偷面积手段都遭到了禁止。
像层高方面，2011年7月杭州市规划局出台了《杭州市建筑层高控制及容积率指标计算规则》，其中规定多层、高层普通住宅建筑标准层层高不得大于3.2米(240平方米以上大户型因特殊技术等需要，可适当增加至3.4米)，低层住宅标准层层高不应大于3.6米；住宅建筑非标准层层高应小于4.5米，当大于等于4.5米小于6米时，不论层内是否有隔层，计算容积率指标时，建筑面积均按该层面积乘1.5倍计算；跃层式或低层住宅等，若起居室（厅）层高在户内通高时，可按其实际面积计入容积率；显然，之前流行的小户型跃层或是挑高户型将逐渐成为绝版。
而2011年4月杭州市规划局出台的《关于规范建筑飘窗等若干问题建筑面积计算的通知》则把飘窗、阳台、花池等空间做了明确规定。例如单个凹阳台面积就不能大于8平方米，且进深不得大于2.4米，否则就得计算全部面积，之前相当流行的双层挑高露台就此绝迹；而高层住宅也不得在阳台外或外墙外设置花池，低、多层住宅在阳台外或外墙外设置花池时，花池的底板标高应高于室内地坪或阳台地坪标高0.6米以上，在阳台结构底板内设置花池时，按阳台规定计算花池面积，这也意味着再也没办法把花池作为一个赠送的小型阳台；还有最常见的飘窗，规定飘窗窗台面与室内地面的高差应大于或者等于0.3米，自外墙墙体外边线至飘窗外边线距离应小于或者等于0.6米，窗台面至飘窗顶板底高度应小于2.2米，也就是说，下飘窗无法再获批，而飘窗的深度也有了严格控制。
年中大量小户型房源面市
从“可变”到“功能”，户型比拼再升级
鉴于规划限制越来越严，之前受市场热捧的“极致”户型难觅踪影，但从面积赠送角度而言，目前开发商能做的大同小异，但也催生出设计者对小户型产品功能、布局合理性等其他方面的关注。在近期面市或即将面市的诸新盘中，还是出现了不少可圈可点的优秀户型。
从6月开始，中海·西溪华府、天阳·尚景国际、万科·紫台等新楼盘陆续首开，主力户型都是90方的产品，在前期蓄客预热中，户型几乎是这些楼盘宣传中的重中之重。其中，解读产品户型最详细的莫过于西溪华府。自5月份亮相杭城以来，中海就一直以“户型专家”自居，这也难怪，其2008年打造的钱塘山水90方魔方户型居然做到了5房，结果“90方户型比110方的还好用”，在业界留下口碑；如今虽然不能像当年这样送如此多面积，不过中海此次还是打出了精工90方的旗号，提出了“有机功能主义”的概念，虽然也做到了三房两厅一卫、有可变空间和飘窗赠送，但对于总共赠送了多少面积并没有提及，而是强调空间布局的合理性以及可成长性，以此打动购房者。
而“申花板块惟一的90方”尚景国际对户型宣传也相当迫切，原因之一就是对新产品的自信。据了解，天阳这次打出的口号是“最具经验的90方”，将90方户型在近期规划报批收紧的背景下设计成罕见的可变三房两厅两卫，算得上把空间利用到了极致，同时用可变的一个空间预留成卧室或是书房、储藏间，也让居住功能具备了成长性。
进入7月，为新盘首开造势、蓄客的万科·北宸之光、德信·晓宸、朗诗·未来街区等楼盘宣传攻势渐猛，相比用价格“轰炸”购房者，这些楼盘似乎更喜欢用样板房向购房者实地展示自己的户型优势。
像早在5月就开出样板房的未来街区定位就是首置人群，产品仍是以小户型为主。朗诗相关负责人直言，由于政策面的原因，不太可能像之前的户型一样做到非常大的赠送空间，但还是尽可能做了，例如内凹型阳台未来可成为书房空间，错层阳台的设置又多了一个赠送空间，还有飘窗等，使整个空间还是达到了三室两厅一卫的“基本配备”。这位负责人同时也强调，这是朗诗第一次尝试高层的未来式产品打造，所以在户型设计时更侧重空间的利用率上，尤其规划了八大收纳空间等人性化功能设置。
而上个月29日盛大开放的北宸之光实景展示区也吸引了8000多购房者到场，并在业内引发话题，其中一大亮点就是展示区里呈现的两间精装样板房以及一间工法样板房。在今年万科“三好住区”的整体品牌价值包装下，北宸之光的小户型产品除了比较规整地做出了三房两厅一卫的“标准答案”外，装修成品与人性化功能也成为这个楼盘别具一格的特点。由于是装修成品，所以大容量的收纳系统直观可见；餐厅连客厅的无遮挡5.4米大飘窗成为户型中最大的亮点，既实现了采光、通风需求，也带来了超大视野的景观享受；主卧的床和衣柜之间预留的空间是为将来的婴儿考虑的，餐厅没有隔角是为了小孩子能有空间玩耍，北面书房送飘窗兼容了儿童房功能，都让整个空间有了成长性……
还有上周才亮相的晓宸，两间“优悦90”样板房让不少参观者驻足。此前德信在同一板块内开发的北海公园户型已经被市场认可，而新打造的晓宸声称户型在北海公园基础上再升级，也吊足了大家的胃口。实地来看，晓宸的户型的确做到了一个极致，中间户型三开间朝南，10米面宽，还有9平方米的赠送面积；边套赠送面积更多，有13平方米，双阳台、大飘窗、双卧朝南，还有270度景观。
小户型“螺蛳壳里做道场”
布局合理、功能齐全很重要
“每个楼盘户型都有亮点，也有不足，有的户型朝南房间很多，但南北不通，有的户型赠送面积不少，但房间开间很小……”面对各种“创新”小户型，购房者在选择时也很难。对此，一些专家给出了自己的意见。
“这几年市面上涌现的很多好的户型产品和趋势，都具备了三个特点：一是完全站在消费者的立场上，很人性化，从使用功能这个角度充分考虑到使用者的每一种需求。二是精细化挖掘了90方户型的每一寸可用空间。三是越来越注重房子的可持续使用，不仅考虑到刚需人群刚结婚时两口子的需求，还考虑到孩子出生后能继续在这个空间里生活一段时间。”杭州舒适生活点评专家组组长虞晓芬在早些时候商报组织的论坛上曾这么说。
而杭州城市规划设计院总工程师汤海孺认为，设计时的精细化考量很要紧，从生活需求来讲，创造尽量多的收纳空间事实上很重要，再借助科技手段例如新风系统等，也可以进一步提高未来生活的舒适性。
杭州华正建筑设计院副院长石明斌则觉得，选择房源时需要仔细了解房子的开间尺寸、进深尺寸，这是关系到今后刚需人群在家具市场是否能方便买到合适匹配尺寸家具的重要问题；而选择那些浅进深的房子在通风各方面会比较良好；如果房子里有两个卫生间，可能在功能上更符合实际需求。
本文来源：杭州网--每日商报
想了解更多家居装饰知识和生活资讯，台州装修找装饰公司，尽在台州装修第一网！