10年来，我国不断出台房地产调控政策，“限贷、限购、限价、税收调整”等措施，对遏制房地产市场投机行为起到一定作用，但同时也引发相关纠纷，为规避政策，“假离婚”“阴阳合同”“虚假合同”等手段层出不穷，却暗藏纠纷隐患。

    昨天上午，浙江省高院发布了《2003—2012房地产宏观调控背景下浙江房产审判白皮书》(简称《白皮书》)。《白皮书》回顾总结十年来浙江房地产审判情况，总结了房地产审判中发现的问题及建议，并公布了十年来的十大经典案例。

    受宏观调控政策影响

    房产纠纷案数量呈波浪形上升趋势

   《白皮书》中统计显示，2003年到2012年，我省房地产纠纷收案数量总体上呈波浪形上升趋势，省内各级法院共受理房地产纠纷案件11.8761万件，诉讼的总金额为505.93亿元。

    其中，2003年至2007年每年度基本维持在1万件左右，2008年后增长明显，每年度约1.3万件，而到了去年上升至14357件，收案数冲至历史新高。

    每年突破一万件的案件，大多数都集中在杭州、宁波、温州三个地方，案件数量分别为20.75%、16.14%和22.92%。也就是说，经济总量越大、经济越发达的地区，房地产市场交易越活跃，房地产价格水平越高，房地产纠纷案件数量也就越多。

    经统计，十年中商品房销售合同纠纷和二手房屋买卖合同纠纷各年度收案数相对波动幅度较大，明显受到了宏观调控政策的影响。“案件总量的变化与调控政策密切相关，也与房地产市场活跃度成正相关。”浙江高院民一庭庭长蒋卫宇分析，在调控政策出台后相对较短的一段时间内(一般反映在当年度)案件数量会呈现一定的上升趋势。其后相对较长的一段时间内，随着房地产市场趋冷、交易量下降，案件数量也呈下降趋势，但之后因政策的递减效应及财富的叠加效应，市场逐步回归活跃，案件数量也随之上升。各年度案件数量伴随宏观调控政策的出台呈现出上升、下降、再上升且底部不断抬高的波浪形特征。

    节选部分案例

    规避限购借他人之名购房可以要回房产吗？

    案例：2011年5月，宁波的任甲以弟弟任乙的名义向某开发商购买了一套房屋，款项由任甲全额支付。房屋三证办至任乙名下。后任甲以其是直系实际买受人为由起诉任乙，要求确认房产归其所有，变更产权登记至其名下。

    法院认为，根据双方当事人的陈述及款项支付情况，可认定案涉房屋是任甲以弟弟任乙名义借名购买。但因任甲名下已有两套房产，不具备购房资格，故对任甲以其是实际买受人为由请求确认其为房屋产权人的诉请不予支持，判决驳回任甲的诉讼请求。

    解析：为了规避房地产政策，借名买房行为不仅妨碍调控政策的落实，扰乱房屋权属登记管理秩序，对实际买受人来讲有重大风险和隐患。例如本案中，一旦名义买房人任乙对房产擅自处分，比如卖掉房子，买入此房的人是善意取得，那么实际买房人任甲，将“鸡飞蛋打”无法追回房屋。本案中，法院驳回任甲的诉请，他可在他符合购房条件时请求确权。

    浙江省高级人民法院一庭庭长蒋卫宇说，针对调控政策设置的障碍和不利影响，一些交易主体试图采取各种措施进行规避和削减。在规避限购、禁购和限贷方面，当事人通过借用其他有购房资格的人的名义购买房屋并办理了房屋权属证书，但如果实际购房人之后以其是实际买受人为由，向法院提起确认之诉，往往难以获得法院的支持，使房屋所有权的实际归属处于不稳定的状态之中。

    除了上述案例，还出现很多其他规避方式。例如：先采取签订虚假合同而后提起诉讼并达成调解协议，利用法院的生效裁判文书以房抵债、规避购房资格等限制；有的假离婚，使家庭关系处在不稳定状态。在规避税费方面，买卖双方为少缴或不缴税费签订阴阳合同，产生纠纷后出卖方需要证明真实的合同是哪一份；有的开发商通过内部人员虚假认购，向银行套取贷款，同时规避税费，套现升值利润。

   “而这些规避方式都暗藏隐患，极易引发纠纷。”蒋卫宇强调说。

    之前订立的合同无法履行政策出台后可以解约吗？

    案例：2010年9月10日，黄某与薛某达成房屋买卖协议，约定薛某将温州某小区两套房屋出售给黄某。合同签订后，黄某向薛某支付了订金100万元。

    2010年10月12日，温州市人民政府发文规定本市户籍居民家庭只能在本市新购1套商品住房或二手存量房，对违反规定购房的，不予受理房地产登记申请。黄某无法同时购买两套房屋，双方都认为对方应负违约责任，争执不下，黄某无奈向法院起诉要求解除合同，并要求薛某双倍返还订金。

    解析：法院认为，买卖人由于合同在调控政策前订立，后因限购、禁购政策导致房屋买卖合同无法继续履行，当事人都可以请求解除合同，买受人同时可以请求返还购房款或订金，出卖人起诉或反诉请求买受人继续履行合同、承担违约责任或使用订金罚则的，不予支持。本案中，根据政府文件的规定，黄某不能同时购买两套住房，房屋买卖合同客观上无法履行。由于合同无法履行是因政府房产宏观调控所致，双方均不承担违约责任，遂判决解除合同，薛某返还黄某订金100万元。

    限贷政策已明确可以解除合同吗？

    案例：2011年4月30日，景某购买了位于台州某小区住宅，同年5月11日景某与房地产公司签订商品房买卖合同。合同签订后，景某共支付购房款63万元，余款未支付。去年4月24日，景某向法院起诉，以银行限贷不能办理按揭贷款为由，请求解除合同，房开公司退还购房款63万元并支付利息5万元。

    法院认为，2011年1月26日国务院办公厅发文出台了限购、限贷等宏观调控措施，而本案交易发生在政策出台后。双方当事人签订的房屋订购单及商品房买卖合同约定：无法办理银行按揭贷款的，景某应一次性付清款项。这表明双方交易时对限贷政策均有了解和预期，也约定了应对措施。故景某以限贷为由请求解除合同缺乏依据，对其主张不予支持。

    解析：商品房按揭贷款根据所购房是首套、二套等实行差别化利率直至限贷，是房产宏观调控的重要内容。对于房贷政策调整前订立的合同约定以按揭贷款方式付款，因首付款比例提高、不能办理按揭贷款等确实影响到买受人的履约能力，导致合同无法继续履行的，除另有约定外，买受人可以请求解除合同、返还购房款或订金。房贷政策调整后，因交易双方对此均有了解，买受人应根据自己的实际情况，充分注意到贷款条件、成本和审批要求，合理商定无法从银行获得贷款时的后续处理方法，慎重决定。

    新闻来源：青年时报